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Pensieri ateniesi

Comprare casa in Grecia: conviene ancora?

Acquistare un appartamento ad Atene o in una casa al mare in Grecia è un progetto accarezzato da parecchi: c’è chi cerca un alloggio per stabilirsi in terra greca, chi vuole creare un luogo dove trascorrere  le proprie vacanze e infine chi desidera comprare un immobile per sfruttarlo come fonte di guadagno.

Il mercato immobiliare greco sta lentamente uscendo dalla crisi che ha attraversato negli ultimi anni. Dopo un periodo nel quale era facile strappare delle vere e proprie occasioni quasi dappertutto (alcune località  come Santorini ad esempio, sono e rimangono “fuori scala”) ora i prezzi sono in lento ma inesorabile aumento.

Siccome appunto molte persone sono interessate a vario titolo a questo tema ma magari non dispongono di abbastanza informazioni per poter decidere il da farsi ho pensato di dedicare un articolo proprio per spiegare quale sia la situazione attuale.

Visti infatti i recenti sviluppi della situazione non è facile capire se, dove e come conviene investire; ho deciso perciò di parlare dell’argomento con Fotis Kalliontzis, che si occupa di compra-vendite di immobili di pregio ad Atene e di chiedergli dei consigli che spero possano risultare utili.

Fotis ha studiato Economia presso l’Università degli di Bologna. Conserva un piacevole ricordo degli anni trascorsi in Italia e ha accettato volentieri di collaborare con SRDK. Si considera a tutti gli effetti italiano e ha voluto che l’intervista si svolgesse nella lingua che ama (e che parla con inconfondibile accento bolognese). Lo ringrazio sentitamente per il tempo che ha dedicato alle mie domande.

 

  • Iniziamo, se sei d’accordo, col dare un’immagine del mercato immobiliare greco …

Partirei col sottolineare un dato interessante che fa della Grecia quasi un mercato quasi unico. Oltre ad avere un’elevata percentuale di proprietari di casa (in persone che possiedono più di un immobile) rispetto alla media europea, la Grecia ha il record di seconde case: quasi l’80% dei greci possiede anche un’abitazione in una zona di villeggiatura o spesso nel proprio luogo di origine (basti pensare che ad Atene la popolazione è quasi tutta “importata”). Insomma i greci hanno sempre visto l’investimento immobiliare come naturale e sotto certi aspetti, redditizio”.

  • La crisi economica degli anni scorsi come ha inciso su questa realtà?

 Non è una novità che anche questo settore abbia attraversato negli ultimi anni una crisi non indifferente. Per farti capire le dimensioni del tracollo subìto ti cito due dati: in Grecia prima dell’inizio della crisi le operazioni che avevano come oggetto immobili erano 13.000 all’anno. In questo dato sono comprese compra-vendite, donazioni, passaggi di proprietà etc…Negli anni seguenti questa cifra si è ridotta drammaticamente a 6.000 unità all’anno.

  • Ora le cose come stanno? Si sta verificando una ripresa?

Sicuramente sì, a causa di diversi fattori. E non poteva essere altrimenti dopo anni di stagnazione generale.  Sono in aumento da parte dei greci in particolare le vendite. Chi ha più di una casa, si disfa degli immobili in più, che non vuole più affittare o su cui non vuole pagare la tassa di proprietà (piuttosto salata).  Nel mercato quindi qualcosa si sta muovendo anche se non quanto i mezzi di informazione hanno dato a credere.

  • Cosa intendi esattamente?

Che c’è stato sì un aumento delle operazioni ma che i media hanno contribuito ad amplificare il fenomeno, sopratutto per quanto riguarda gli investimenti fatti nel Paese da stranieri. A sentire la televisione greca e a leggere la stampa sembra che i compratori esteri siano calati in orde in tutta la Grecia, soprattutto ad Atene.

  • Non è cosi?

Non proprio. Certamente c’è una crescita di interessa da parte di investitori stranieri verso il mercato greco, giudicato molto promettente. Non solo per il clima e le prospettive di  sviluppo turistico ma anche grazie ai progetti infrastrutturali realizzati o in previsione in tutto il Paese. Gli organi di informazione hanno però gonfiato la notizia facendo credere che i compratori fossero disposti a sborsare qualsiasi cifra per accaparrarsi una proprietà in Grecia. Questo ha ovviamente portato i venditori ad alzare i prezzi e a chiedere cifre a volte davvero fuori da ogni logica in relazione alla zona e alla condizione dell’immobile.

  • Quali possibilità vedono gli stranieri nel mercato greco?

Ci sono diversi tipi di compratori: quelli che acquistano per se stessi perchè attratti dalle bellezze del luogo, quelli che ristrutturano per poi creare alloggi turistici e infine, in aumento, chi cerca la sede per il propria business o società.

  • Chi investe di più in Grecia?

Cinesi, israeliani, russi, talvolta turchi. Pochi europei e altrettanti pochi americani (questi ultimi comprano spesso per motivi affettivi, se sono di origine greca). Gli extra UE sono attratti certamente, oltre che dalle ricadute dell’investimento stesso, dalla possibilità di prendere il visto europeo a “basso prezzo” rispetto alle normative di altri Paesi. In Grecia fino ad a questo momento basta dimostrare di aver interessi pari o superiori a 250.000 € per ottenerlo.

  • Una norma che certo favorisce gli acquisti stranieri…

Abbastanza. Dal luglio di quest’anno però la legge cambierà e permetterà il rilascio del visto anche a chi compra azioni private o pubbliche greche per un valore di 400.000 €. Una misura adottata per dare nuova vitalità all’economia greca a cui manca liquidità. Sicuramente un modo più efficace di sostenere la ripresa che non affidarsi solo alle operazioni immobiliari.

  • Tutto questo flusso di denaro come ha cambiato la fisionomia di una città come Atene?

Le società straniere di grandi dimensioni hanno volto il loro interesse soprattutto al centro per diversi scopi. Penso ai progetti di ristrutturazione di edifici in zone piuttosto degradate ma con parecchio potenziale come Metaxourghio, ad esempio. Oppure, come accennavo prima, cercano semplicemente un luogo adatto per installare la loro sede greca e creare un mercato nel Paese. Anche altre zone hanno acquistato vitalità, soprattutto grazie ad investimenti privati. Un esempio è Koukaki, un quartiere situato accanto all’Acropoli, in una posizione accattivante ma con case spesso fatiscenti. I prezzi di affitto e di vendita sono lievitati anche a causa della piattaforma Airb&b.

  • A proposito, come giudichi il fenomeno delle case in affitto a breve termine?

E’ una delle principali cause dell’aumento dei prezzi immobiliari ad Atene perchè ha ridotto sensibilmente il numero degli alloggi disponibili per affitto regolare e ha creato una spirale al rialzo per le vendite. E’ comunque un fattore destinato a ridimensionarsi nel giro di qualche anno. Fino a poco tempo fa era piuttosto facile evadere parte degli introiti; con l’introduzione di nuove tasse sulle entrate percepite da questa attività e con l’aumento delle verifiche fiscali questo tipo di locazione sta diventando sempre meno profittevole.

  • Ti faccio quindi la domanda decisiva e conclusiva: conviene ancora per un privato investire in Grecia? E se sì, dove?

Parto dal fatto che per un privato comprare casa in Grecia, soprattutto sulle isole, resta comunque un investimento redditizio, in termini non solo economici ma anche, se mi permetti, di qualità della vita. E’ inoltre un facile da ricollocare nell’eventualità che si voglia vedere e recuperare la cifra. Ad Atene, se si pensa di sfruttare l’alloggio per se stessi o di darlo in affitto regolarmente consiglierei zone meno centrali ma comunque servite bene dai mezzi (che danno sicuramente un valore aggiunto). Sepolia, Kallithea o una di quelle prossimamente servite dal prolungamento della metro blu, comode e non sfiorate dalla bolla immobiliare.

 

 

 

 

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